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　　不久前，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)以下簡(jiǎn)稱“中物聯(lián)”對(duì)128家重點(diǎn)聯(lián)系物流企業(yè)開(kāi)展了“2013年度減輕物流企業(yè)負(fù)擔(dān)調(diào)查”，結(jié)果中大部分企業(yè)反映，企業(yè)拿地困難。 　然而，物流企業(yè)面臨的用地困難并非止于此。一方面，物流用地價(jià)格在不斷上漲;另一方面，企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)成本也持續(xù)上升。

　　物流用地規(guī)模減少

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年，全年全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量73萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地21萬(wàn)公頃，增長(zhǎng)3.2%，低于國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)增長(zhǎng)幅度。此外，中物聯(lián)的調(diào)查顯示，2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的物流用地價(jià)格遠(yuǎn)高于二三線城市，普遍都超過(guò)每畝80萬(wàn)元。南京、杭州、沈陽(yáng)等二線城市物流用地價(jià)格也在每畝50萬(wàn)元左右。

　　據(jù)物流企業(yè)反映，隨著城市擴(kuò)容改造，原有物流用地受拆遷影響快速縮減，而土地置換往往難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)法繼續(xù)。新增物流用地很難獲得指標(biāo)，即使獲得用地指標(biāo)，也有較多附加條件，如投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、容積率等。土地使用稅和城市建設(shè)配套費(fèi)較高，增加了企業(yè)初期投入和運(yùn)營(yíng)成本。

　　以此為線索，記者也觀察了部分一線城市的物流用地情況。以北京為例，2012年北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5700公頃，其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地1100公頃，是總供應(yīng)量的19%;2013年北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量5650公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地900公頃，是總供應(yīng)量的16%;2014年北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量5150公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地450公頃，僅為總供應(yīng)量的8.7%。

　　從19%的比例一直降至8.7%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地規(guī)模正在急劇減少，尤其是物流倉(cāng)儲(chǔ)用地規(guī)模。

　　記者在北京市國(guó)土資源局公布的北京市土地成交信息中了解到，在2012年的163筆土地交易中，只有3筆為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地;2013年214筆交易中有4筆普通倉(cāng)儲(chǔ)用地，受讓單位中僅有一家是物流企業(yè)。

　　值得注意的是，2012年京東商城曾在亦莊購(gòu)得一塊土地，但是這筆交易卻并沒(méi)有出現(xiàn)在2012年3筆物流倉(cāng)儲(chǔ)用地交易中。原因很簡(jiǎn)單，京東成交的土地用途并非物流用地，而是商業(yè)金融用地。

　　難道京東要涉足商業(yè)金融?當(dāng)然，并不能排除這種可能性。但是業(yè)界更多的聲音還是認(rèn)為京東仍會(huì)用作物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)，京東“亞洲一號(hào)”的一個(gè)倉(cāng)庫(kù)計(jì)劃就落在亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。既然要用作物流建設(shè)，卻購(gòu)得商業(yè)金融用途的地塊，對(duì)于這個(gè)矛盾的解釋或許只有一個(gè)——沒(méi)有物流用地指標(biāo)。

　　最終京東商城以2.95萬(wàn)元的成交價(jià)購(gòu)得北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)45012平方米的地塊，均價(jià)為每平方米6500元;同樣在路東區(qū)，當(dāng)年成交的一工業(yè)用地均價(jià)為每平方米1100元。

　　以上的數(shù)據(jù)與內(nèi)容足以證明物流用地資源的緊缺，但是為什么緊缺呢?這個(gè)問(wèn)題與答案是真正影響物流業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　近兩年的北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該可以給出答案。2012年北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，除了保障社會(huì)民生的基礎(chǔ)住房、交通設(shè)施等用地外，北京市的土地供應(yīng)導(dǎo)向還看重高端產(chǎn)業(yè)，“繼續(xù)保持高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的土地供應(yīng)，重點(diǎn)支持服務(wù)主導(dǎo)、高端引領(lǐng)的內(nèi)生增長(zhǎng)用地需求，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、綠色發(fā)展方向發(fā)展�！� 　　2014年土地供應(yīng)導(dǎo)向更提出，“調(diào)整疏解非首都核心功能，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，適度降低工業(yè)用地規(guī)模和比例，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目選擇，推進(jìn)節(jié)約集約用地�！�

　　眾所周知，目前國(guó)內(nèi)物流業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式普遍比較粗放，集約化程度較低，并且屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。無(wú)論是物流園區(qū)還是物流企業(yè)建設(shè)的倉(cāng)儲(chǔ)工廠，周?chē)�都�?huì)聚集很多的人流，并且環(huán)境比較雜亂。

　　城市的管理者，尤其是一線城市，為了城市的快速發(fā)展，都會(huì)優(yōu)先選擇高端的產(chǎn)業(yè)。在這樣的背景下，物流用地規(guī)模與比例會(huì)減少，獲批也將會(huì)更加嚴(yán)格。而要改變這一現(xiàn)狀，物流業(yè)必須自力更生，不斷地發(fā)展壯大，改變自身粗放的經(jīng)營(yíng)方式，向現(xiàn)代化物流邁進(jìn)。

　　倉(cāng)儲(chǔ)成本增加

　　物流拿地難，土地價(jià)格的上升也直接影響著倉(cāng)庫(kù)租金的價(jià)格。

　　中物聯(lián)調(diào)查顯示，2013年，北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過(guò)每天每平方米1元，上海、深圳等部分城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過(guò)每天每平方米1.5元，企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)成本持續(xù)上升。

　　企業(yè)普遍反映，由于老舊倉(cāng)儲(chǔ)拆遷改造，新建倉(cāng)庫(kù)增量不足，北京、上海等重點(diǎn)城市尋找證照齊全、管理規(guī)范的倉(cāng)儲(chǔ)資源非常困難。

　　中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜超峰則認(rèn)為，2013年一線大城市的倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格增速有所放緩，有的地方略有下降。這是因?yàn)榇蟪鞘兄苓叧霈F(xiàn)了倉(cāng)儲(chǔ)帶，比如北京周邊的廊坊、固安、武清，上海周邊的嘉興、太倉(cāng)出現(xiàn)了大量的倉(cāng)庫(kù)群，減緩了壓力。

　　仲量聯(lián)行2014年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告也顯示，北京因部分電子商務(wù)企業(yè)遷倉(cāng)武清、廊坊，非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)凈吸納量為負(fù)值，2.1萬(wàn)平方米非保稅倉(cāng)儲(chǔ)面積重回市場(chǎng)，租金水平亦連續(xù)第三季度呈持平態(tài)勢(shì);地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍然相對(duì)較為活躍，但缺乏高質(zhì)量的整售項(xiàng)目成交。

　　目前影響物流企業(yè)的并不僅僅是倉(cāng)儲(chǔ)資源缺少引發(fā)的成本上漲，而是配送半徑加大帶來(lái)的成本增加。

　　在姜超峰看來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)資源大量向城市外圍搬遷，盡管緩解了城市的人口膨脹壓力，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地規(guī)模與比例也會(huì)增加，但是這并不能根本解決物流企業(yè)的問(wèn)題。倉(cāng)儲(chǔ)資源大量向城市外圍搬遷，大大增加了配送半徑，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)輸成本。

　　眾所周知，人工成本與油費(fèi)是運(yùn)輸環(huán)節(jié)最大的成本支出。中物聯(lián)最近發(fā)布的《中國(guó)物流發(fā)展報(bào)告2013-2014》中也提道，企業(yè)人力成本占企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本15.1%，企業(yè)燃油費(fèi)支出占運(yùn)輸成本的21.9%。配送半徑的增大，無(wú)疑要消耗更多的人力物力，這兩方面的成本會(huì)明顯提高。

　　配送半徑的增加對(duì)電商企業(yè)的影響尤其大。眾所周知，電商企業(yè)以物流作為服務(wù)體驗(yàn)的支撐點(diǎn)，快速便是考驗(yàn)服務(wù)的第一要素，如果倉(cāng)儲(chǔ)資源距離城市與消費(fèi)者太遠(yuǎn)，必定會(huì)影響配送速度，這會(huì)對(duì)電商企業(yè)帶來(lái)很大的挑戰(zhàn)。

　　近兩年來(lái)，電商行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)手段，除了價(jià)格，就是物流，而隨著消費(fèi)者對(duì)服務(wù)要求的提高，服務(wù)質(zhì)量的需求正在逐漸超過(guò)低價(jià)的考慮。也因此，電子商務(wù)企業(yè)都在物流方面狠下功夫。正在電商企業(yè)加緊布局物流的關(guān)鍵時(shí)刻，配送半徑的增大，無(wú)疑會(huì)給電商企業(yè)今后在提升配送時(shí)間上增加難度。

　　物流地產(chǎn)受資本追捧

　　盡管拿地難，但供不應(yīng)求以及高回報(bào)率兩個(gè)物流市場(chǎng)的特點(diǎn)依舊吸引了眾多的資本涌向物流地產(chǎn)。近日，世邦魏理仕在發(fā)布的一份報(bào)告中稱，隨著中國(guó)在線零售市場(chǎng)的興起和蓬勃，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉(cāng)儲(chǔ)已成為中國(guó)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一。

　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，促使零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)迅速。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，截至2013年年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微，供需之間尚存巨大缺口。

　　供不應(yīng)求的市場(chǎng)總是有很多機(jī)會(huì)，企業(yè)家永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)過(guò)投資的好機(jī)會(huì)，萬(wàn)科就想抓住這個(gè)機(jī)會(huì)。近日，萬(wàn)科借簽約河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。

　　萬(wàn)科方面表示，希望將廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目，借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移、城市購(gòu)物中心快速發(fā)展、電子商務(wù)的崛起，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的推動(dòng)，迅速建立全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

　　另外，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)物流來(lái)說(shuō)也將帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。今年3月中旬，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》提出，為增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)功能，要推進(jìn)中心城區(qū)功能向1小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散，培育形成通勤高效、一體發(fā)展的都市圈。而在都市圈形成過(guò)程中，消費(fèi)品和生產(chǎn)資料的物流如何做到規(guī)�；�、集約化，將是保障新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略穩(wěn)步實(shí)施的重要課題之一�，F(xiàn)代化物流園區(qū)作為推動(dòng)物流運(yùn)作共同化的重要基礎(chǔ)設(shè)施和公共平臺(tái)，無(wú)疑將在其中發(fā)揮重要作用。

　　這更讓資本對(duì)物流地產(chǎn)趨之若鶩。數(shù)據(jù)顯示，自2013年5月至今，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過(guò)250億元人民幣。包括2013年菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團(tuán)增資5億美元;2013年8月，凱雷投資、TheTownsendGroup聯(lián)合投資上海宇培達(dá)兩億美元;2013年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣于海爾集團(tuán);今年2月，國(guó)內(nèi)某保險(xiǎn)公司、中銀集團(tuán)投資有限公司聯(lián)合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國(guó)。

　　盡管物流地產(chǎn)如此吸引人，但是它也存在著很多現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。中物聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，去年倉(cāng)儲(chǔ)型企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下滑10%，倉(cāng)儲(chǔ)型企業(yè)的凈利潤(rùn)率為4.6%，這個(gè)回報(bào)率低于市場(chǎng)的預(yù)期。的確，隨著社會(huì)的發(fā)展，尤其是電子商務(wù)的火爆，倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求越來(lái)越大，但是要知道，倉(cāng)儲(chǔ)物流的成本也很高，并且成本在逐年增加。因此，要想把物流地產(chǎn)做好也并非易事。